Kritische succesfactoren in Genève
Ten eerste is er een sterke politieke wil voor een alomvattend, holistisch huisvestingsbeleid dat ook het coöperatieve model omvat. Deze politieke keuzes zijn verankerd in een algemene wet op huisvesting.
Een tweede belangrijke succesfactor is het grondbeleid van de overheden. De ervaringen in Genève tonen aan dat grondbezit van de lokale overheden een cruciale hefboom is voor stedelijke planning in het algemeen en voor wooncoöperaties in het bijzonder. Een financieel gezonde overheidssituatie is bijgevolg een belangrijke co-factor voor succes, want vaak is een financieel tekort de aanleiding om overheidsgronden te verkopen en zo nieuw geld binnen te halen.
Ten derde is toegang tot financiële instellingen essentieel om wooncoöperaties een kans te geven. Hiertoe hoeft de overheid geen geld uit te geven, maar bankgaranties zijn reeds voldoende om de banken gerust te stellen en een dialoog op gang te brengen met de coöperaties.
Tot slot moeten we - paradoxaal genoeg - het bestaan van een dure huurmarkt vermelden als één van de stimulerende factoren voor nieuwe wooncoöperaties. Zonder huurdruk is het moeilijker om een algemeen huisvestingsbeleid op te leggen dat betaalbare huisvesting hoog in het vaandel draagt.
Context: het huisvestingsbeleid van kanton Genève
Sinds begin 2000 vereist het kanton Genève dat bouwprojecten moeten voldoen aan de 3/3-regel (1/3 sociale woningen, 1/3 betaalbare woningen, 1/3 vrije woningen), ongeacht wie ze promoot. Dit komt tegemoet aan een van de doelstellingen van het kanton: behoud van een middenklasse ondanks de snel stijgende prijzen op de huur- en koopmarkt. De wet bevestigt de centrale en aanvullende rol van coöperatieve huisvesting.
Het kanton heeft de Fondation Pour le Logement Coopératif opgericht, die een jaarlijkse dotatie heeft en grond koopt om deze via een langlopende erfpacht (99 jaar) ter beschikking te stellen aan niet-speculatieve coöperaties die zich inzetten voor huisvesting van algemeen belang. Vervolgens garandeert het kanton 3/4 van de 20% eigen vermogen die coöperaties minstens nodig hebben om hypothecaire leningen met een looptijd gelijk aan de duur van de erfpacht te kunnen aangaan.
Coöperaties: hoe werken ze?
Of het nu gaat om voormalige kraakpanden die zijn opgekocht door hun bewoners, historische arbeiderscoöperaties uit de 20e eeuw, coöperaties die een gebouw beheren om hun coöperanten te huisvesten, platforms die het coöperatieve huisvestingsmodel opschalen door grote energie-efficiënte, participatieve en toegankelijke projecten te realiseren, de manier waarop ze werken is min of meer hetzelfde.
Het doel van de coöperatie is om huisvesting te verschaffen aan haar coöperanten tegen een prijs die gebaseerd is op de werkelijke kosten. De coöperatie voert een projectontwikkeling uit (aankoop/sloop/bouw of renovatie), al dan niet met actieve participatie van de coöperanten in het ontwerpproces. De coöperatie is eigenaar van de gebouwen en schrijft deze af over dezelfde periode als de bancaire lening. De coöperanten bezitten aandelen in de coöperatie, tevens zijn ze huurder van hun wooneenheid, die wordt beheerd en onderhouden door de coöperatie. Coöperanten die de wooncoöperatie verlaten kunnen geen meerwaarde realiseren op hun aandelen. In de participatieve wooncoöperaties zijn de bewoners verenigd in een bewonersvereniging die het gebouw beheert op basis van een dienstverleningscontract met de coöperatie.
In woonprojecten van een zekere omvang zijn schaalvoordelen mogelijk, zoals gemeenschappelijke ruimten. Denk daarbij aan recreatief (bioscoop, klimzaal, kantine, eetzaal, etc.) en functioneel gebruik (wasserette, fietsenstalling, etc) en/of aan commerciële ruimten voor coöperanten of derden.
Deze Coop Tour organiseerden we samen met Architectuurwijzer vzw.
Meer weten over coöperatief wonen in België?
Interesse in een unieke onderdompeling in architectuurprojecten met een focus op burgerinitiatieven en commons? Architectuurreis Bologna van Stad en Architectuur vzw
